Byggnader, markanläggningar och utrustning som behövs för att flyget ska fungera, det är infrastruktur som tillhör Swedavias kärnverksamhet. Förutom denna så arbetar det statliga bolaget med att utveckla kommersiella fastigheter i anslutning till och kring flygplatserna.
Av Kjell Arne Larsson
Swedavia har två verksamhetssegment, fastighetsutveckling och flygplatsverksamhet. Flyglinjeutveckling (aviation), är en del av flygplatsverksamheten. Swedavia är infrastrukturhållare för tio flygplatser i Sverige. Som statligt bolag har Swedavia uppdraget att äga, driva och utveckla det svenska basutbudet av flygplatser, från norr till söder. Stockholm Arlanda Airport, Sveriges största flygplats, är ett centralt kommunikationsnav till och från Sverige och världen. Även Göteborg Landvetter Airport, Sveriges andra största flygplats, har rollen som både nationellt och internationellt betydelsefull flygplats. Enligt Swedavia blir det mycket viktigt för framtidens hållbara resande med goda kommunikationer mellan olika trafikslag till och från flygplatserna som nav och städerna för ett effektivt och sömlöst resande från dörr till dörr.
Fastighetsutveckling
Inom verksamhetssegmentet Real Estate utvecklar Swedavia byggnader och markfastigheter i anslutning till främst Arlanda och Landvetter flygplatser. Genom att arbeta affärsmässigt med utveckling av kommersiella fastigheter skapas mervärden och intäkter som kan återinvesteras i kärnverksamheten på flygplatserna.
–Vi har visionen att utveckla flygplatserna till allt bättre kommunikationsnav och samtidigt se till att nya mötesplatser uppstår. Swedavia erbjuder möjligheter att skapa ökat värde och innehåll. Vi arbetar för ökat värde, antingen i helt egen regi eller tillsammans med andra fastighetsutvecklare, berättar Stefan Stenberg, vd för Swedavia Real Estate.
Att utveckla flygplatser och flygplatsstäder är en närmast unik utmaning med långa cykler, menar Stefan Stenberg, vd för Swedavia Real Estate. Bild: Torbjörn Persson
Flygplatsstäder
I anslutning till våra största flygplatser finns bra möjligheter att utveckla fastigheter för hotell och kontor samt kongressanläggningar för mötesverksamhet, logistik, handel och olika typer av service. Fastighetsbildningarna kan bli betydande och göra att vi med tiden får riktiga flygplatsstäder, en välkommen utveckling som är på väg kring Arlanda och Landvetter – Airport City Stockholm och Airport City Göteborg.
Utvecklingen sker på motsvarande sätt som kring andra flygplatser i Europa: Schiphol, Vantaa, Manchester och Gardemoen. Ingen flygplatsstad är emellertid den andra lik, beroende på att alla har olika fysiska förutsättningar och skilda affärsmöjligheter. Beträffande exempelvis Arlanda erbjuder stora områden med jungfrulig mark bra möjligheter till fastighetsutveckling och expansion. Ett mål med flygplatsstäder är givetvis att dra till sig fler företag och därmed skapa ytterligare arbetstillfällen.
Som rättesnöre och vägledning för utvecklingen – både av själva flygplatserna och av flygplatsstäderna – finns planer, både från respektive kommun och från Swedavia samt flera mycket långsiktiga visioner. Utvecklingen i och kring Arlanda exempelvis måste givetvis följa Sigtuna kommuns översiktsplan. Denna pekar ut bland annat markområden av riksintresse för Sveriges kommunikationer och vilka områden som är planerade för respektive typ av markanvändning. Kommunens översiktsplan ligger klar och vinner laga kraft under 2022.
Sedan arbetar Swedavia löpande med en egen intern markanvändningsplan. I denna framgår exempelvis vilka markområden som reserveras för olika behov inom flygverksamheten och vilka som kan användas för fastighetsutveckling inom Real Estate. Dessutom finns ett gestaltningsprogram som mest berör hur fastigheter ska utformas estetiskt och arkitektoniskt, byggnadshöjder, materialval med mera. Detta för att få en kontinuitet över tid. Gestaltningsprogrammet omfattar också frågor kring namngivning, orientering, skyltning och terminologi på och kring flygplatsen.
–Att utveckla flygplatser och flygplatsstäder är en närmast unik utmaning med långa cykler, menar Stefan Stenberg. Vi måste ha strategier och se långsiktigt, men samtidigt anpassa oss till vad marknaden behöver. Efterfrågan på marknaden styr. Samtidigt måste vi anpassa oss till förändringar i flyget, inte bara till dess volym, utan även till flygets klimatomställning som kommer att vara avgörande för framtidens fossilfria flygresande. Då kommer kanske också flygvanorna att vara annorlunda.
Förutom markanvändningsplan och gestaltningsprogram finns bland annat mycket långsiktiga visioner, till exempel en vision för Arlanda 2050. Den långsiktiga visionsplanen och årtalet är långt ifrån hugget i sten. Visionen ska enbart visa hur Arlanda kan komma att se ut i framtiden. Arbete med att uppdatera visionsplanerna pågår successivt.
Byggnaden Sky City knyter ihop Terminal 4 och 5. Bild: Kjell-Arne Larsson
Stadsdelen Sky City
Sedan några år har det stått klart att en flygplatsstad börjar växa upp kring Arlanda. Denna – Airport City Stockholm – består av sex stadsdelar. Citykärnan byggs i nära anslutning till Sky City, den byggnad med kommersiella ytor och hotell som uppfördes i början av 1990-talet och som knöt samman Terminal 4 och 5. Sky City kan betraktas som det första steget och utgångspunkten för Airport City Stockholm. Den citykärna som nu har börjat ta form benämns följdriktigt också Sky City. Denna utvecklas till en stenstad med gatunät mellan höghus. Det ska kännas lite som att komma till Stockholms innerstad, när man lämnar flygplatsterminalerna och vandrar ut i Sky City. Denna ska få stadskaraktär som skiljer sig från de byggnader som har flygplatsfunktioner.
I sammanlänkningsbyggnaden Sky City finns Radisson Blu Hotel, och intill detta Clarion Hotel Arlanda som blev klart 2012. I anslutning till terminalerna och hotellen färdigställde Swedavia år 2018 kontorshuset Office One. Det innehåller cirka 15000 kvadratmeter uthyrd yta i form av kontor, mötesrum och konferensavdelning. Lokalerna är fördelade i två huskroppar på sju respektive tio våningar. Hyresgäster är United Spaces, Norwegian, banken SEB, Dovista och Babcock Scandinavian Air Ambulance.
I slutet av 2019 stod ett ytterligare hotell klart, nämligen Comfort Hotel Arlanda Airport. Hotellet består av två huskroppar på tio respektive tretton våningar, med sammanlagt 503 rum, Rooftop Bar och gym. Operatör är Nordic Choice Hotels. Swedavia var byggherre och sålde sedan fastigheten till nuvarande ägare.
Swedavia har därmed visat att man är duktiga på att utveckla både kontor och hotell.
–Vi känner nu att marknaden för hotell har återhämtat sig och ser ytterligare möjligheter där, fortsätter Stefan Stenberg. Det kan bli aktuellt att bygga en kongressanläggning kombinerad med hotell, men proportionerna mellan dem är inget som vi har bestämt än.
Markområdet i Sky City är detaljplanelagt och mark finns för både kongressanläggning/hotell och flera ytterligare byggnader. Ett kontorsprojekt som har diskuterats under ett par år är Neo Office och beträffande detta finns en visionsbild som visar kontoret i anslutning till Office One.
Park City
Den andra stadsdelen i flygplatsstaden är Park City som kommer att utgöra flygplatsens entré, ett grönskande parkområde som förbinder Park City med övriga stadsdelar. Alla som åker till flygplatsen med bil eller buss kommer att mötas av och omfamnas av Park City. Här finns idag flygakademien, Radisson Hotel och Jumbo Hostel, men framförallt parkeringsplatser och parkeringshus.
Visionen för fordonstrafiken till och från Arlanda är att den, åtminstone i flygplatsens närhet, ska få ett vägnät i två dimensioner. Almungevägen och dess förlängning blir in- och utfart till stadskärnan Sky City. Detta vägnät för ”stadstrafik” ska hållas skiljt från vägar med trafik till och från flyget. God tillgänglighet till Arlanda är ett riksintresse och dess fordonstrafik ska inte behöva trängas med lokal trafik till just Sky City.
Logistic City
Den tredje av sex stadsdelar i Airport City Stockholm är Logistic City, vilket är markområdet med frakt och logistik i västra delen av flygplatsen. Här finns ytterligare detaljplanelagd mark, ännu inte exploaterad sådan som nu utvecklas i en första etapp av Logistic City.
Omedelbart söder om terminalområdet ligger cargoområdet. Cirka 150000 kvadratmeter mark är detaljplanelagd och delvis exploaterad. Den kan rymma fastigheter med ytterligare 70000–80000 kvadratmeter BTA. Det finns flera intressenter för att etablera logistikverksamhet här.
–Parallellt med kontakterna med intressenterna tittar vi på hur och när områdets infrastruktur kan komma på plats, avslöjar Stefan Stenberg.
Mellan E4 och flygplatsens bana 1 finns ytterligare cirka 1300000 kvadratmeter mark som kan komma att exploateras i en andra etapp av Logistic City. För detta område finns ännu ingen detaljplan. Det är dock förhoppningsfullt att det potentiellt finns mark kring Arlanda för ytterligare fastighetsutveckling. Logistic City är framförallt tänkt för logistik, en verksamhet som har ökat bland annat tack vare ökad flygfrakt. Området kan också passa för lätt industriverksamhet, datahallar med mera.
Beträffande infrastrukturen för biltrafik förekommer diskussioner att bygga ut trafikplats Måby. Idag har denna endast påfart norrut och avfart norrifrån. Ökad trafik till och från Cargo City kommer kanske att kräva anslutning även söderut.
Stadsdelen längst söderut i Stockholm Airport City är Rosersberg Logistikcenter. Bild: Kjell-Arne Larsson
Måbyleden, DriveLAB och Logistik Center Rosersberg
Runt flygplatsen finns också utvecklingsområden som inte ägs av Swedavia. Mellan Måby trafikplats och Märsta går Måbyleden (länsväg 905), och längs denna finns en hel del mark som kan bli möjlig att bygga på. Längre västerut ligger sedan ett väl etablerat företags- och industriområde, som utgör fjärde stadsdelen i Airport City Stockholm.
Ett sedan flera år etablerat markområde används av Stockholm Drive Lab och andra aktörer. Här bedrivs framförallt forsknings- och utvecklingsarbete för framtidens vägfordon, bland annat eldrivna sådana. Detta markområde utgör femte stadsdelen i flygplatsstaden. Längst i söder finns slutligen sedan ett tjugotal år den sjätte av stadsdelarna i Airport City Stockholm, nämligen Logistik Center Rosersberg. Många företag har sin lagerverksamhet här. En av centrats främsta resurser är den kombiterminal där containrar lastas om mellan bil och järnväg. Logistik Center har blivit mycket framgångsrikt och kan betraktas som färdigbyggt.
En av de främsta resurserna i Rosersberg Logistikcenter är den så kallade kombiterminalen där containrar lastas om mellan bil och järnväg. Bild: Kjell-Arne Larsson
